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热焦点评（25-74）：为什么冼村旧改比猎德更具典型性？

彭澎接受《羊城晚报》采访

 

题外话：冼村旧改在中国城市更新史中极具代表性。

比起政府全力介入的猎德，冼村则是在房地产发展迅速的时期、CBD建设较为成熟的阶段、地方政府和村委会关系以及各种利益关系错综复杂的条件下推进的城中村改造。在这几个方面，全国都很难找到问题这么集中的城中村改造项目。

从政府推动，到村委会换届，到开发商变更，到司法动迁，到立法依法动迁，一步一步推进，一步一步探索创新。冼村旧改具有典型性。

 

今日冼村旧改拆迁清零，这对广州的城市治理现代化有几大启示：

坚持顶层设计，坚持依法治理，坚持利益协调，坚持全面改造与城市更新结合，坚持不断探索创新。

 

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来源：羊城晚报•羊城派　作者：徐振天　发表时间：2025-08-04 18:32

7月20日上午，随着最后两栋村屋在钩机轰鸣声中倒下，广州冼村旧改迎来了历史性时刻，1950栋村屋全部清零，开发建设全面启动。

冼村1950栋村屋全部清零，开发建设全面启动。天河区宣供图

回顾盘根错节的冼村旧改15年困局，在启动之初便深陷泥潭，让多方深陷其中不能自拔。这场历时15年的旧改攻坚战，最终以依法动迁破解僵局，圆满收官，不仅完成了冼村物理空间的重构，更探索出一条特大城市城中村更新的法治化路径。

旧改往事

站在冼村最后一栋村屋倒地的扬尘中，耳边是鞭炮与钩机轰鸣交织的声响。15年，足够一个婴儿成长为少年，也足够一片“握手楼”蜕变为城市新地标。在冼村旧改走过的15年里，周边房价早已从每平方米几千元飞涨至如今的十几万元。

这场攻坚战的终章，没有想象中的硝烟弥漫。村民们举着手机拍摄，他们共同见证着，这场改变古村命运的变化，终于尘埃落定。

 

7月20日，随着最后两栋村屋顺利拆除，广州天河冼村旧改迎来历史性时刻。天河区宣供图

冼村位于广州市天河区，拥有800多年历史。提起广州旧改，很多人的第一印象便是地段优越的猎德村，殊不知，冼村的地理位置比猎德村更佳，更靠近珠江新城中心。

上世纪90年代以来，伴随着广州中央商务区珠江新城的开发，周边地段优势凸显，尤其是2007年隔壁猎德村的旧改成功，给了冼村极大的信心。

2007年的冼村面貌。羊城晚报记者 陈秋明 摄

冼村旧改从2009年开始筹备，2010年正式启动。彼时的冼村，1421户村民，1950栋“握手楼”，挤在277亩土地上，密集的巷道与毗邻的珠江新城摩天大楼形成鲜明对比。冼村旧改，从启动之初便承载着珠江新城城市升级的厚望。

2025-08-04，冼村已经被珠江新城的高楼大厦包围。羊城晚报记者 宋金峪 摄

然而，由于人口密度高、土地资源紧张、地段价格随经济发展一路飙升，再叠加村集体财产问题、宗族关系盘根错节等情况，冼村旧改在启动之初便深陷泥潭，改造难度极大。

拆迁签约推进缓慢，项目一度停滞。冼村村民冼浩（化名）向记者回忆：“那时候天天开动员会，但谁都不愿先签，周边的房子租金一年一个价，就怕吃了亏！”

2013年，冼村首批回迁房奠基，冼村整体旧改进展缓慢。羊城晚报记者 何奔 摄

依法动迁

多年来，冼村所在的天河区全力攻坚旧改动迁难题，努力将未签约户降至个位数。

2023年11月，天河区委、区政府改革创新，在无先例可循的情况下，率先探索实施依法动迁。2025-08-04，《广州市城中村改造条例》正式实施，成为冼村旧改依法动迁最坚实的法律支撑。

2025-08-04，“轰”的一声巨响，冼村一栋五层房屋应声倒地，意味着冼村旧改依法动迁取得关键突破、重大实质成果。

冼村复建区为集体所有土地性质，针对协议动迁遇阻的情况，天河区委、区政府启动依法动迁工作。村集体经批复依法收回未签约户的集体土地使用权后，向天河区政府申请就补偿安置作出行政处理决定。天河区政府相关人员说，“虽然有未签约户提起诉讼，但经法院一审、二审判决维持区政府作出的《行政处理决定》，依法实施拆除”。

冼村的拆迁不再是“零和游戏”，而是规则之下的共识重构。这是今年以来冼村能够速推进拆迁进程的重要原因。

天河区政府相关人员向记者介绍，天河区分类施策，结合动迁土地权属性质，创新探索出依法动迁两条路径——

项目中已办理“集体土地转国有土地”手续的融资区，按照国有土地征收程序依法处理；复建区的土地性质仍为集体所有性质，则采取村集体收回集体土地使用权，并依法申请行政处理的依法动迁路径。

至2025年，在依法动迁的强力推动下，今年1月，融资区拆迁率先完成。7月20日，复建区最后两栋村屋拆除清零，冼村旧改村屋拆迁画上圆满句号。随着冼村全面启动开发建设，未来，这里将补齐珠江新城最后一块功能拼图。

在拆除最后两栋村屋的现场，冼浩举着手机不动声色地记录着，他知道，这条长在广州CBD上的“疤痕”，就快要修复好了。

治理启示

冼村旧改为何值得关注？不仅是因为冼村地理位置独特、改造体量庞大。

作为珠江新城最后一个城中村改造项目，冼村的改造不但影响着城市的面貌和CBD提质升级，更因承载着居民对美好生活的向往，是实实在在的民生工程、民心工程。

15年困局，回望冼村旧改来时路，每一寸土地都凝结着数代人的生存依归，利益博弈、宗族力量、资金安置问题及信任危机，多重因素交织终于得到破解，堪称城中村改造的“标本”。

广东省体制改革研究会执行会长、广州市社科院研究员彭澎向记者表示，冼村旧改在中国城市更新史中极具代表性，比起政府全力介入的猎德旧改，冼村是在房地产发展迅速的时期、CBD建设较为成熟的阶段，各种利益关系错综复杂的条件下推进的城中村改造。“在这几个方面，全国都很难找到问题这么集中的城中村改造项目。”

彭澎指出，冼村旧改还极具典型性，从政府推动，到村委会换届，到开发商变更，到司法动迁，到立法依法动迁，一步一步推进，一步一步探索创新。

“坚持顶层设计，坚持依法治理，坚持利益协调，坚持全面改造与城市更新结合，坚持不断探索创新，是冼村旧改对广州的城市治理现代化留下的启示。”彭澎说。

15年破局，冼村旧改从“僵局”到“清零”，不仅完成了物理空间重构，更探索出一条特大城市城中村更新的法治化路径，其过程将为其他城中村改造提供宝贵经验，为广州乃至全国城市更新提供实践样本。

文｜记者 徐振天